O mercado de imóveis é um ativo real, ou seja, nunca vai deixar de existir. Do mesmo jeito que as pessoas precisam de alimentação, elas sempre vão precisar de um teto para viver.
Afinal,a humanidade não pode parar de comer do mesmo jeito que as pessoas nunca vão parar de casar, de ter filhos, de mudar de cidade, de eventualmente se separar…
A demanda por imóveis, portanto, pode ser maior ou menor dependendo da conjuntura econômica, mas nunca deixará de existir. Isso leva a outra constatação básica: as pessoas nunca vão parar de negociar imóveis.
Daí a importância vital de se ter um mínimo de conhecimento sobre conceitos imobiliários. Neste artigo, vamos falar sobre a rentabilidade do empreendimento e sobre quais fatores a influenciam.
O que é rentabilidade no negócio imobiliário?
A definição básica de rentabilidade, de acordo com qualquer dicionário que você venha a consultar, é de que se trata de uma qualidade. Ou seja, ela qualifica algo concreto, um imóvel, por exemplo, por meio do seu caráter inerente, que é o de produzir renda.
Em outras palavras, a rentabilidade de qualquer coisa depende da sua própria natureza. Para exemplificar, basta dizer que, embora ambos sejam minerais, uma rocha de calcário tem rentabilidade naturalmente menor do que uma barra de ouro de mesmo peso.
Com imóveis não é diferente. Há imóveis bem mais rentáveis do que outros. Vamos explorar mais o assunto daqui a pouco.
Antes, porém, vamos falar em termos gerais sobre rentabilidade de empreendimentos. Como se sabe, um imóvel gera renda, ou valor, de duas maneiras: pela concessão de uso (aluguel) e pela própria valorização do bem através do tempo.
Segundo especialistas, a rentabilidade de um aluguel residencial varia de 0,3% a 1% do valor total do imóvel. Essa variação depende das características (ou natureza) do imóvel.
Já a valorização do imóvel em si, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras imobiliárias (Abrainc), foi de 9,4% ao ano, nos últimos 10 anos.
Ou seja, mesmo um imóvel que tenha passado a última década sem ter sido alugado uma única vez rendeu 44% a mais do que a poupança no mesmo período.
Quais fatores influenciam a rentabilidade do empreendimento?
Há diversos fatores que influenciam a rentabilidade de um empreendimento. Pontuamos alguns deles a seguir:
Localização
Fator básico na influência sobre a rentabilidade do empreendimento, a localização é, aparentemente, um item que todos sabem mensurar a importância.
É natural, por exemplo, esperar que um imóvel tenha maior rentabilidade quanto maior for a infraestrutura do seu entorno, seja a nível de segurança patrimonial, de acesso a serviços públicos ou de proximidade a pontos comerciais.
No entanto, para ir além das aparências e do senso comum, vale muito a pena fazer consultas a profissionais do mercado imobiliário. Pois o amplo conhecimento do bairro ou região onde está o imóvel pretendido pode ajudá-lo a encontrar as melhores oportunidades.
Liquidez
Quanto maior a liquidez do imóvel, mais rentável ele é. Uma boa localização, um imóvel mobiliado ou semi mobiliado, uma taxa de condomínio mais barata, vagas de garagem, tudo isso influencia na liquidez.
Tipo do imóvel
É um fator que depende bastante da conjuntura do momento. Antes da pandemia, por exemplo, as quitinetes eram o tipo de imóvel mais procurado em diversas cidades brasileiras.
Mas o perfil mudou com a pandemia, e imóveis mais amplos, com espaço para home office, ganharam terreno na preferência de muitos compradores.
Tipo de investimento
Investir em imóveis na planta, em imóveis baratos que precisam de reforma, em imóveis prontos, em imóveis construídos em forma de condomínio…
Cada modelo de investimento tem um impacto diferente sobre o retorno do investimento.
A dica aqui é você ter noção exata do seu poder de compra para poder escolher o modelo mais rentável de acordo com a sua condição financeira. Preferencialmente com a ajuda de um profissional do mercado.
Como calcular o retorno do investimento em imóveis?
A fórmula é simples. O retorno sobre o investimento (ROI) é a divisão do lucro líquido pelo valor do investimento, sendo esse valor depois multiplicado por 100.
Essa fórmula, no entanto, sofrerá alterações no fator “lucro líquido”, de acordo com o modelo de rentabilidade escolhido, como veremos a seguir.
Imóveis para renda de aluguéis
Nesse caso, o lucro líquido é a soma de todos os aluguéis obtidos, descontando-se imposto de renda e taxa de administração do imóvel (em caso de aluguéis administrados por imobiliárias).
Isso para contratos anuais de aluguel. Já quem aluga por temporada ou estadias curtas, precisa levar outros fatores em consideração.
São itens como condomínio, IPTU, luz, água, internet, limpeza, etc. Tudo isso precisa ser subtraído, junto com imposto de renda e eventual taxa de administração, do montante total obtido com as estadias.
Imóveis para revenda
Nesse caso, o lucro líquido resultante da operação consiste no valor de revenda do imóvel menos o valor do investimento inicial e menos os impostos e taxas sobre a transação de revenda.
E as opções de fundos de investimento imobiliário?
Fundos de investimento imobiliário são boa opção pela versatilidade que oferecem. Falaremos a seguir de três tipos básicos.
Fundos abertos
São abertos porque novos cotistas são aceitos a qualquer momento. Quanto maior o valor investido, maior o número de cotas obtidas. A liquidez é alta, e geralmente o valor investido pode ser resgatado a qualquer momento.
Fundos fechados
Com prazos determinados, tem número previamente definido de cotistas e o resgate do investimento só pode ser feito no encerramento do fundo.
Fundos exclusivos
Nesse caso, o investidor é uma pessoa jurídica, sendo o único cotista. Uma grande vantagem é não haver cobrança de tributos em suas movimentações internas.
Como começar a investir
Como vimos até aqui, há diversos fatores e informações que precisam ser levados em conta para começar a obter renda com imóveis. Se você quiser complementar as informações deste artigo, entre em contato conosco. Afinal, ajudar a formar investidores em imóveis é uma das nossas especialidades.
